ISGYO E Açk. Tarihi Ref. Tarihi Kaynak Konular
04.01.2012 04.01.2012 Kamuyu Aydınlatma Platformu BİLGİ BİLDİRİMİ
İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş./ISGYO[]    04/01/2012 09:50:58

AÇIKLAMA:
Açıklanacak Özel Durum/Durumlar: Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri:VI, No:11 sayılı
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği uyarınca, Şirket portföyünde
yer alan gayrimenkullerin  ekspertiz değerleme raporları kamuoyunun bilgisine sunulmuştur.

Yukarıdaki açıklamalarımızın, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri: VIII, No:54 sayılı
Tebliğinde yeralan esaslara uygun olduğunu, bu konuda/konularda tarafımıza ulaşan
bilgileri tam olarak yansıttığını; bilgilerin defter, kayıt ve belgelerimize uygun
olduğunu, konuyla ilgili bilgileri tam ve doğru olarak elde etmek için gerekli tüm
çabaları gösterdiğimizi ve yapılan bu açıklamalardan sorumlu olduğumuzu beyan ederiz.

                                                                                	 	                                                   	
Ortaklığın Adresi                                                               	:	İŞ Kuleleri Kule-2, Kat :9 34330 4.Levent- İstanbul	
Telefon ve Faks No.                                                             	:	Tel:212 325 23 50 Faks: 212 325 23 80              	
Ortaklığın Yatırımcı/Pay Sahipleri İle İlişkiler Biriminin Telefon ve Faks No.su	:	Tel: 212 325 23 50 Dahili:209 Faks: 212 325 23 80  	
Yapılan Açıklama Ertelenmiş Açıklama mı?                                        	:	Hayır                                              	
Özet Bilgi                                                                      	:	İstanbul Kartal Arsası Değerleme Raporu            	


İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.


DEĞERLEME RAPORU




    İSTANBUL - KARTAL
         7 ADET ARSA

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                           Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                Rapor No        : Öİ267




  Değerlemeyi
  Talep Eden                   İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
  Firma

  Talep Tarihi ve              14.11.2011 / -
  Sayısı

  Değerleme                    Arsa vasıflı 7 adet taşınmaz
  Konusu

                               Karlıktepe Mahallesi,
                               53 Pafta, 2274 Ada,
  Değerleme
                               395, 397, 398, 399 ve 408 nolu,
  Konusu Gayr.
                               2846 Ada, 1 nolu ve
  Adresi
                               2847 Ada, 1 nolu parseller
                               Kartal / İSTANBUL
  Değerleme
                               Değerleme Tarihi: 08.12.2011, Rapor Tarihi: 20.12.2011,
  Tarihi ve Rapor
                               Rapor No: Öİ267
  No

  Değerlemeyi
  Yapan Uzman                  D.Cüneyt ÖZRİFAİOĞLU (Sorumlu Değerleme Uzmanı)

  Değerlemeyi
  Kontrol Eden
                               A.Ozan FİRUZBAY (Sorumlu Değerleme Uzmanı)
  Sorumlu Değ.
  Uzmanı

  Rapor Türü                   Anlatı Tarzı Kısıtlı Değerleme Raporu




                                                                                                     2

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                                      Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                           Rapor No        : Öİ267




Referans No: 20.12.2011 – Öİ267

İŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Büyükdere Caddesi İş Kuleleri Kule-2 Kat:9 4.Levent/ İSTANBUL

İstanbul İli, Kartal İlçesi, Yukarı Mahalle, Yakacıkyolu Hotmantepe Mevkiinde aşağıda tapu
kayıt bilgileri verilen taşınmazların Cari Pazar Değeri incelenmiş, gerekli tüm araştırmalar ve
analizler Sorumlu Değerleme Uzmanımız D.Cüneyt ÖZRİFAİOĞLU tarafından yapılmıştır. Bu
inceleme ve analizler sonucunu oluşturan değerleme raporu bu mektup ekinde sunulmuştur.


  Pafta o        Ada o        Parsel No          Vasfı     Yüzölçümü (m2)                  Sahibi
    53           2274            395             Arsa           1.428        İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
    53           2274            397             Arsa           3.263        İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
    53           2274            398              Ars           6855         İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
    53           2274             99             Arsa            36         İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
    53           2274            408             Arsa          60.184        İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
    53           2846             1              Arsa           3.320        İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
    53           2847             1              Arsa           2.241         İş Gayrimenkul Yaırım Ortaklığı A.Ş.


Rapor tarihi olan 20.12.2011 tarihi itibariyle, raporumuzun içeriğinde yer alan varsayımların
kabulü şartı ile yapılan hesaplama ve takdirlerimiz sonucunda;           Değerleme konusu
taşınmazlar için takdir edilen pazar değerleri aşağıda verilmiştir.



     Pafta                                       KDV Hariç Değeri                        KDV Dahil Değeri
                 Ada No        Prsel No                                KD (TL)
      No                                              (TL)                                    (TL)
       53          2274            395                     1.928.000          347.040                  2.275.040
       53          2274            397                     1.225.000          220.500                  1.445.500
       53          2274            398                     2.570.000          462.600                  3.032.600
       53          2274            399                        24.000            4.320                     28.320
       53          2274            408                    36.110.000        6.499.800                 42.609.800
       53          246              1                       6.308.00        1.135.440                  7.443.440
       53          2847             1                      4.258.000          766.440                  5.024.440
                              TOPLAM                      52.423.000        9.436.140                 61.859.140



Hesap ve Takdir edilen toplam değerler de aşağıda sunulmuştur.




                                                                                                                3

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                               Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                    Rapor No        : Öİ267


KDV Hariç Toplam Değer : 52.423.000 TL (Elliikimilyondörtyüzyirmiüçbintürklirası)
KDV Toplam Değeri       : 9.436.140 TL (Dokuzmilyondörtyüzotuzaltıbinyüzkırktürklirası)
KDV Dahil Toplam Değer : 61.859.140 TL (Altmışbirmilyonsekizyüzellidokuzbinyüzkırktürklirası)

Not: KDV Hariç Değer : 52.423.000-TL / 1,9012-TL = ~ 27.574.000-USD


Sigorta Değeri            : Arsa olduğu için belirlenmemiştir.

Raporumuzu bilgi ve incelemelerinize sunarız.
Saygılarımızla,


Saygılarımızla,
EKOL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.




                                                                                                         4

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                         Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu              Rapor No        : Öİ267




1- DOĞRULUK BEYANI

Mesleğimiz ve şahsiyetimiz doğrultusunda ifade ederiz ki;

 ?     Bu raporda bulunan ifadeler gerçek ve doğrudur.
 ?     Analizlerimiz, fikirlerimiz ve bunların sonuca bağlanması ile raporun hazırlanması
       Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca yapılmıştır.
 ?     Bu raporun konusu olan gayrimenkulü şahsen yerinde inceledik Bilgi ve belgelerini birlikte
       gördük ve yorumladık. Bu yorumlama edindiğimiz bilgi bulgulara dayalı, bizim kişisel,
       tarafsız, ön yargısız, profesyonel analizlerimiz ve fikirlerimizin sonuçlarıdır.
 ?     Bu raporda ifade edilenler, önceden belirttiğimiz varsayım ve hipotetik koşullarla kısıtlıdır.
 ?     Bu raporun konusu olan gayrimenkulün mülkiyet hakkını elinde bulunduranlara, üzerine
       proje geliştirenlere, mülkiyet hakkını elde edeceklere, mülkü kiralamak isteyenlere bu
       görevle ilgili taraflara karşı önyargımız olmadığı gibi, bu kişilerden güncel veya geleceğe
       dönük maddi çıkarımız ve beklentimiz bulunmamaktadır.
 ?     Bu görevle ilgili olarak geliştirdiğimiz analizler, fikirler ve sonuçları önceden saptanmış
       sonuçların geliştirilmesi ve bilgilendirilmesine bağlı değildir.
 ?     Bu görevin tamamlanması için aldığımız ücret;
      - Önceden saptanmış bir değer veya değerin müşterinin amaçlarını gözeten yönünün
          geliştirilip rapor edilmesi,
      - Değer takdirinin miktarı,
      - Öngörülen bir sonucun elde edilmesi,
      - Değerlemenin tasarlanan kullanımı ile doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana
          gelmesi konularına bağlı değildir.

 ?     Bu rapor şirketimizin vizyonuna, sahip olduğu değerlere, şirketimiz ve değerleme
       mesleğinin etik kurallarına bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

Bu beyanımızı bilgi ve değerlendirmelerinize sunarız.

Saygılarımızla,
Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
D.Cüneyt ÖZRİFAİOĞLU                     A.Ozan FİRUZBAY




                                                                                                   5

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                       Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu            Rapor No        : Öİ267


                    İÇİNDEKİLER
BÖLÜM 1
1-RAPOR BİLGİLERİ:

1–1 Rapor Tarihi ve Numarası
1–2 Rapor Türü
1–3 Raporu Hazırlayanlar ile Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı Soyadı
1–4 Değerleme Tarihi ve Değer Kavramı
1–5 Dayanak Sözleşmesi

BÖLÜM 2
2- ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2–1 Şirketin Unvanı ve Adresi
2–2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi
2–3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve sınırlamaları

BÖLÜM 3

3- DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA GENEL BİLGİLER:

3–1 Gayrimenkulün Yeri Konumu ve Tanımı
3–2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri,
3-3 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb Dökümanlar
3-4 Gayrimenkulün Tapu Tetkiki, takyidatlar, Son Üç Yıllık Alım Satım İşlemleri,
    Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler
3-5 Takyidatın Gayrimenkulün GYO Portföyüne Alınmasında SPK Mevzuatına
    Göre Engel Teşkil Edip etmediği,
3-6 Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm
    izinlerinin alınıp, alınmadığı, belgelerin mevcut olup olmadığı ( Onaylı
    mimari proje, yapı ruhsatı, Yapı kullanım izin belgesi, işletme ruhsatı)
3-7 Projenin GYO Portföyüne Alınmasında SPK Mevzuatı Hükümleri
    Çerçevesinde Bir Engel olup, Olmadığı Hakkında Bilgi
3-8 Değerlemesi Yapılan Proje ile ilgili Denetimlerde bulunan Yapı
    Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler
    Hakkında Bilgi.
BÖLÜM 4

4- DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER:

4-1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
4-2 Mevcut Ekonomik Koşulların ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi,
    Mevcut Trendler ve Dayanak Verileri



                                                                                                 6

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                    Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu         Rapor No        : Öİ267


4-3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler
4-4 Gayrimenkulün Yapısal İnşaat (Fiziksel) Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede
    Baz Alınan Veriler
4-5 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri, Değerlemede Baz Alınan Veriler
4-6 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar, Kısıtlamalar ve Kullanılma Nedenleri
4-7 Gayrimenkulün Değerine Etken Faktörler
4-7–1 Olumlu Faktörler
4-7–2 Olumsuz Faktörler
4–8 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve bu yöntemlerin seçilme
    nedenleri
4-9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri
4-10 Nakit / Gelir Akımları Analizi
4-11 Maliyet Oluşumları Analizi
4-12 Benzer Satış Örneklerinin Tanımı, Satış bedelleri. Bunların Seçilmesinin
     Nedenleri ve emsal satışların karşılaştırılması Yönteminin Uygulanması
4-13 Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4-14 Gayrimenkulün ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
4-15 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
4-16 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve
     Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar
4-17 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

BÖLÜM 5

5- ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ:

5–1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması
     ve Bu Amaçla izlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması
5–2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Almayanlar ve Gerekçeleri
5–3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca
    Alınması gereken izin ve Belgelerin tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup
    Olmadığını Hakkında Görüş
5-4 Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya
    Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, GYO Portföyüne Alınmasında
    Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı
    Hakkında Görüş
BÖLÜM 6
6- SONUÇ

6-1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
6-2 Nihai Değer Takdiri
EKLER




                                                                                              7

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                        Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu             Rapor No        : Öİ267


BÖLÜM 1
1-RAPOR BİLGİLERİ:

1–1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu rapor şirketimiz tarafından 20.12.2011 Tarihinde Öİ267 rapor numarası ile tanzim
edilmiştir.

1–2 Rapor Türü

Bu rapor UDES?nda (Uluslararası Değerleme Standartlarında) yer alan ve Formatı Ekol
Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ tarafından belirlenen Anlatı Tarzı Kısıtlı
Değerleme Raporu türünde hazırlanmıştır.

Anlatı Tarzlı Kısıtlı Değerleme Raporu; Geniş kapsamda verilerin, düşünce tarzının ve
bir değer sonucuna varmak için kullanılan analizlerin ayrıntılı tanım ve anlatımlarını
içeren format olmakla birlikte bazı detayların çalışma kağıtları ile desteklendiği
değerleme raporu formatıdır. Anlatı Tarzlı Kısıtlı Değerleme Raporları, değerleme
uzmanına kendi düşünce ve sonuçlarını tam olarak destekleme ve açıklama fırsatı
vermekte ve okuyucuyu son değer takdirine ikna etmeye imkan tanımaktadır. Ancak
uzman bu imkanı tüm detaylarda kullanmak yerine okuyucuyu fazla ayrıntılarda
bırakmamak amacıyla bazı bölümleri özet vermektedir.

Bu Rapor Formatı: SPK 35 sayılı Tebliğ Formatı kapsamındadır.

1–3 Raporu Hazırlayanlar ile Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı Soyadı

Bu rapor, şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanlarından D.Cüneyt ÖZRİFAİOĞLU (SPK
Lisans No:400131) tarafından hazırlanmış ve şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı
A.Ozan FİRUZBAY (SPK Lisans No: 400209) tarafından kontrol edilmiştir.

1–4 Değerleme Tarihi ve Değer Kavramı

Değerleme tarihi 08.12.2011 olup, değerin geçerli olduğu tarih 20.12.2011„dir.

Bu raporda geçerli olan değer kavramı ; UDES?in 1 nolu Standartında tanımlanan “
Pazar değeri ” dir.
“UDS 1 Pazar Değeri Esaslı Değerleme” standartında Pazar Değeri tanımlaması
aşağıdaki şekilde yapılmıştır.

Pazar Değer ; Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli
bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların
herhangi bir ilişkiden etkilenmeyecek şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir



                                                                                                  8

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                     Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu          Rapor No        : Öİ267


şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihindeki el
değiştirmesi gereken tahmini tutarıdır.

Tanımın Unsurları:
Pazarlama        : Uygun bir pazarlama,
Alıcı ve satıcı : Birbirinden bağımsız ve istekli,
Ortam           : Herhangi bir zorlamanın olmadığı, alım satıma etki edecek
                  herhangi bir ilişkinin bulunmadığı,
Hareket tarzı : Bilgili, basiretli ve iyi niyetli,
Zaman           : Değerleme tarihi
Değer          : Bu şartlar altında el değiştirme tahmini tutarıdır.

Çalışma 3 gün sürmüş olup, yürürlüğe giriş tarihi 20.12.2011 dir. Hesaplamalarda,
açıklamalarda ve projeksiyonlarda para birimi olarak USD, EURO ve TL birlikte
kullanılmıştır.

1–5 Dayanak Sözleşmesi

Bu değerleme çalışmasının ve raporunun dayanağı; şirketimiz ile İş Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş. firması arasında 14.11.2011 tarihinde düzenlenen sözleşmedir.

BÖLÜM 2
2- ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2–1 Şirketin Unvanı ve Adresi

Değerleme Şirketi: Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ olup, Adresi ;
Barbaros Bulvarı, Gamze Apartmanı 76/14 Beşiktaş /İSTANBUL dur.

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ , 07.12.2004 tarihinde, İstanbul Ticaret
Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesi?ne göre Ekspertiz ve
Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuştur.

Şirket, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu?nun (SPK) 17.03.2005 tarih ve 11/334 sayılı
kararına istinaden SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler
listesine alınmıştır.
Şirket halen İstanbul Genel Merkezli olmak üzere faaliyetini sürdürmektedir.




2–2 Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi




                                                                                               9

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                              Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                   Rapor No        : Öİ267


İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 06.08.1999 tarihinde kurulmuştur. Kayıtlı sermayesi
2.000.000.000.- TL, Ödenmiş Sermayesi 600.000.000.- TL dir. ?dir. Halka açık olan şirketin
faaliyet konusu gayrimenkul ve/veya gayrimenkule dayalı haklar ve sermaye piyasası
araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.
Şirket İş Kuleleri Kule-2 Kat:9, 4.Levent-34330 İstanbul adresinde faaliyet
göstermektedir.



2–3 Müşteri Talebinin Kapsamı ve Sınırlamaları

Müşteri, İstanbul İli, Kartal İlçesi, Yukarı Mahalle, Yakacıkyolu Hotmantepe Mevkii,

                        Pafta
                         No          Ada No Parsel No     Vasfı   Yüzölçümü (m2)
                         53           2274     395        Arsa         1.428
                         53           2274     397        Arsa         3.263
                         53           2274     398        Arsa         6.855
                         53           2274     399        Arsa          36
                         53           2274     408        Arsa        60.184
                         53           2846      1         Arsa         3.320
                         53           2847      1         Arsa         2.241

Taşınmazların Cari Pazar Değeri incelenmesini istemiş olup, müşteri tarafından
değerleme çalışması ile ilgili herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

BÖLÜM 3
3- DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA GENEL BİLGİLER:

3–1 Gayrimenkulün Yeri Konumu ve Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul İli, Kartal İlçesi, Karlıktepe Mahallesi
sınırları içerisindedirler. Parsellerin konumları şu şekildedir;

2847 ada 1 parsel, 2846 ada 1 parsel, 2274 ada 408 parseller: D-100 Karayolu Kartal
Köprülü Kavşağından Kartal İlçe merkezine uzanan, Spor Caddesine paralel konumlu
Yakacık Caddesi üzerinde
2274 ada 398 parsel: Yakacık Caddesine açılan Ünlü Sokak üzerinde
2274 ada 397 parsel: Yakacık Caddesine açılan Ünlü Sokağa dik konumlu mahallen
açılmamış imar yolu üzerinde,
2274 ada 395 ve 399 parseller: Yakacık Caddesine açılan Çamlık Sokağın devamı
niteliğindeki mahallen açılmamış imar yolu üzerindedirler,




                                                                                                        10

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                                     Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                          Rapor No        : Öİ267


Parseller, hali hazırda Kartal Gaz Sızdırmazlık Araç Kontrol İstasyonu, Kartal Açık
Otopazarı ve pert araç satış yeri olarak kullanılmaktadır. Taşınmazların yakın
çevresinde orta seviye gelir gruplarınca mesken olarak kullanılan 3 – 4 katlı ayrık ve
bitişik nizamda inşa edilmiş binalar ile bir iki adet sanayi sitesi (Çavuşoğlu ve 100. Yıl
Sanayi Siteleri) ve az sayıda şirket merkezleri(Siemens vd.) bulunmaktadır. .




3–2 Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri,

İli                 : İstanbul
İlçesi              : Kartal
Mahallesi           : Yukarı
Mevkii              : Yakacıkyolu Hotmantepe

  Pafta
   No          Ada No Parsel No                 Vasfı     Yüzölçümü (m2)                 Sahibi
   53           2274     395                    Arsa           1.428       İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
   53           2274     397                    Arsa           3.263       İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
   53           2274     398                    Arsa           6.855       İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
   53           2274     399                    Arsa            36         İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
   53           2274     408                    Arsa          60.184       İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
   53           2846      1                     Arsa           3.320       İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
   53           2847      1                     Arsa           2.241       İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

3-3 Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema Vb Dökümanlar



                                                                                                               11

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                        Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu             Rapor No        : Öİ267


Gayrimenkulün Tapu takyidat bilgileri Mülk sahiplerince tarafımıza sunulmuş olup,
raporumuz ekindedir. Diğer Plan, proje, ruhsat ve yapılaşma hakkında bilgiler
raporumuzun ilerleyen bölümlerinde sunulmuştur.
3-4 Gayrimenkulün Tapu Tetkiki, takyidatlar, Son Üç Yıllık Alım Satım İşlemleri,
Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişiklikler

Kartal Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan incelemede ve ekte sunulan takyidat
belgelerine göre parsellerin tapu kayıtları üzerinde,

-2274 Ada, 395 nolu parsel :
Beyanlar Bölümü:
- İş bu parsel kreş sahası olarak ayrılmıştır.
(30.03.1984 tarih ve 884 yevmiye no ile)
-2274 Ada, 397 nolu parsel :
Beyanlar Bölümü:
İş bu parsel ilkokul sahası olarak ayrılmıştır. (30.03.1984 tarih ve 884 yevmiye no ile)
-2274 Ada, 398 nolu parsel :
Beyanlar Bölümü:
İş bu parsel ortaokul sahası olarak ayrılmıştır. (30.03.1984 tarih ve 884 yevmiye no ile)
-2274 Ada, 399 nolu parsel :
Beyanlar Bölümü:
İş bu parsel 1605 sayılı kanunun 42 nci madde uygulaması yapılmadan veya
komşu parsellerle tevhiden ifraz yapılmadan plan hükümlerine göre müstakil
inşaat yapılabilen imar parselleri meydana gelmeden 2805 sayılı yasa gereği
işlem yapılamaz. (30.03.1984 tarih ve 884 yevmiye no ile)
-2846 ada 1 parsel, 2847 ada 1 parsel,2274 ada 408 parsel,: her hangi bir takyidat
yoktur.
Tapu kütüğünde yapılan incelemede parsellerin tümü 18.06.2008 tarihinde Tecim
Yapı Elemanları İnşaat İnşaat Servis ve Yönetim Hizmetleri San. Ve Tic. Ltd. Şti?den İş
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.?ne satılmıştır.

3-5 Takyidatın Gayrimenkulün GYO Portföyüne Alınmasında SPK Mevzuatına Göre
Engel Teşkil Edip etmediği,

Yürürlükteki mevzuata göre Gayrimenkulün GYO portföyüne alınmasında engel
bulunmadığı görüşündeyiz.




                                                                                                  12

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                     Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu          Rapor No        : Öİ267


3-6 Değerlemesi yapılan projenin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp,
alınmadığı, belgelerin mevcut olup olmadığı ( Onaylı mimari proje, yapı ruhsatı, Yapı
kullanım izin belgesi, işletme ruhsatı)

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller arsa olup, tapuları mevcuttur. Yapılaşma için
izinleri var ancak yapılaşma yapılmadığından Proje, ruhsat ..vb belgeler
bulunmamaktadır.

3-7 Projenin GYO Portföyüne Alınmasında SPK Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Bir
Engel Olup, Olmadığı Hakkında Bilgi

Yürürlükteki mevzuata göre Gayrimenkullerin GYO portföyüne alınmasında engel
bulunmadığı görüşündeyiz.

3-8 Değerlemesi Yapılan Proje ile ilgili Denetimlerde bulunan Yapı Denetim
Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi.

Parseller üzerinde her hangi bir yapı mevcut değildir.

BÖLÜM 4
4- DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER:


4-1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmazlar, D-100 Karayolu ile Kartal İlçe merkezi arasında kalan
alan içerisinde konumlanmaktadırlar. Bölgenin D-100 karayoluna yakın olan kesimleri
sanayi, kartal İlçe merkezine yakın olan kesimleri ise 2. Sınıf iskan mıntıkası şeklinde
teşekkül kazanmıştır. Mevkiiye gerek minibüs yolundan gerekse D-100 karayolundan
ulaşım son derece rahattır. Değerleme konusu parsellerin oluşturduğu bu alan İlçe
genelinde büyüklük ve üzerinde yapı bulunmayan nadir alanlardan biridir.

Kartal İlçesi İstanbul genelinde yatırım yapılabilecek, gelecek vadeden ilçeler
arasında gösterilmektedir. Bu anlamda İlçe genellinde son 2-3 yıl içinde büyük konut
projeleri inşa edilmeye başlanmıştır. Teknik Yapının Up Life Park, Up City, Uptwnis,
Dumankayanın Vizyon, Soyak?ın Evreka, Emay?ın Kent Plus, Demirli Yapının Demirli
Park, Çukurova?nın Adanuspark, Alper İnşaat tarafından yapılan Selective Kartal
Evleri, Hukukçular Towers bu projelerden bazılarıdır. Ayrıca Avrupa?nın en büyük
Adliye Sarayının da Kartal İlçe sınırları içerisinde yer alması bölgeyi cazip kılan bir
başka etken olmuştur. Uzun zamandır üzerinde çalışılan, 3,5 milyon m2?lik alanı
kaplayan Kartal Kentsel dönüşüm projesinin, İlçedeki beklentileri artırmış ve bu
beklentiler arsa fiyatlarına yansımıştır.




                                                                                               13

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                      Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu           Rapor No        : Öİ267


4-2 Mevcut Ekonomik Koşulların ve Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler
ve Dayanak Verileri

Dünya mali krizinin de etkisinden kaynaklı olarak 2008 yılının ikinci yarısından 2009
yılının Eylül Ayına kadar genelde Türkiye Gayrimenkul Piyasası durgun seyretmiştir. Bu
dönemde gayrimenkul fiyatlarında ciddi düşüşler yaşanmıştır. Eylül 2009 dan itibaren
Finans piyasalarında yaşanan hareketlilik ve faiz oranlarının düşmesi gayrimenkul
fiyatlarında pozitif yönde hareketlenmelere neden olmuştur.

Türkiye?de izlenmekte olan ekonomik politikalara bağlı olarak, yabancı yatırımcılar
gayrimenkul satın almada istekli olduklarını sergilemektedirler. Piyasanın canlı olması,
Ülke notunda pozitif artışlar Türkiye?yi yatırım yapılabilir bir piyasa olarak ön plana
çıkarmaktadır.     Son dönemde Finans ve Turizm sektöründe yaşanan canlık
gayrimenkul piyasasında da kendini göstermektedir. Bunun dışında Rusya Hükümeti
ile Türkiye Hükümetinin imzaladığı 17 adet protokol ve Rusya?nın Türklere vizeyi
kaldırması 2010 ve özellikle 2011 den itibaren etkisi göstererek Rus Turist adedinde
ciddi artış beklenmektedir.

Bu yorumlara bağlı olarak Kartal İlçe genelindeki talebin süreklilik arz edeceği ileriye
yönelik olarak da gayrimenkul değerlerinin artacağı tahmin edilmektedir.
Değerleme günü itibariyle enflasyon % 9 lar seviyesinde, Mortgage faiz oranları %0,85
ler seviyesindedir.

4-3 Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen ve Sınırlayan Faktörler

397,398 ve 408 no?lu parsellerin mevcut imar durumları değerlendirme işlemlerini
olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktördür. Emsal bulmada gülük çekildiği gibi
çok sınırlı gelecek talepler karşısında değer tespiti değerleme sürecimizi olumsuz
etkilemiştir.

4-4 Gayrimenkulün Yapısal İnşaat (Fiziksel) Özellikleri ve Fiziksel Değerlemede Baz
Alınan Veriler:
Parsellerin bir bölümü Yakacık Caddesi, Çamlık Sokak, Andaç Sokak, Engin Sokak,
2.Topçamlar Sokak, Akyürek Sokak ve Ünlü Sokak?la çevrili olan alanda; bir bölümü
ise Ünlü Sokak ve Yakacık Caddelerinin kesiştiği köşede konumludur.

Halihazırda aralarında kalan yeşil alanların da katılmasıyla birlikte oluşan arazi, iki
parçaya bölünmüş ve bu parçaların etrafı beton direkli fens teli ile fiziksel olarak
çevrilmiş durumdadır.

Bu iki parçadan büyük olanı Kartal Gaz Sızdırmazlık Araç Kontrol İstasyonu ve Kartal
Açık Oto Pazarı ; küçük olanı ise pert araç satış yeri olarak kullanılmaktadır. 2274 Ada,
395, 398 (bir kısmı), 399, 408 ve 2846 Ada, 1 parsel ile aralarında kalan yeşil alanın
birleştirilmesiyle oluşan büyük parça hafif eğimli ve engebesiz bir topoğrafik yapıya



                                                                                                14

 Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                                              Rapor Tarihi   : 20.12.2011
 İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                                   Rapor No        : Öİ267


 sahiptir. Tamamı tesviye edilmiş, asfalt iç yollar oluşturulmuş ve bazı alanlar suni
 stablize /mıcır ile kaplanmıştır. Üzerinde Gaz Sızdırmazlık Araç Kontrol İstasyonu
 binaları, 2 adet umumi WC ve 2 adet bariyerli bilet gişesi ile kuzey bölümünde az
 sayıda çam ağacı bulunmaktadır.

 2274 Ada, 397 ve 398 (kalan kısmı) ile 2847 Ada, 1 parselin birleştirilmesiyle oluşan
 küçük kısımda ise pert araç satış yeri ve prefabrik bir bina bulunmaktadır. Büyük
 bölüme giriş Yakacık Caddesi?nden; küçük bölüme ise Ünlü Sokak?tan
 sağlanmaktadır.

 Kartal Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgilere parsellerin imar durumları şu
 şekildedir,
                                                                      YAPILANMA ŞARTLARI
Ada No      Parsel No       Yüzölçümü (m2)    Lejant                 İnşaat Nizamı      Taks     Kaks           Açıklama
 2274          395               1.428     Konut                    Ayrık            0,20-0,40 1,75

                                                  Temel Eğitim
 2274           397                3.263          Tesisleri Alanı

                                                  Orta Öğretim
 2274           398                6.855          Tesisleri Alanı
 2274           399                  36           Konut           Ayrık              0,20-0,40 1,75         tevhid şartı var
                                                  Açık ve Kapalı
                                                  Spor Tesisleri
 2274           408               60.184          Alanı
 2846            1                3.320           Ticaret+Konut blok                 0,20-0,40 2
 2847            1                 2.241          Ticaret+Konut blok                 0,20-0,40 2


 4-5 Gayrimenkulün Teknik Özellikleri, Değerlemede Baz Alınan Veriler

 Gayrimenkuller boş arsa olup üzerlerinde değer arz edebilecek her hangi yapı
 bulunmamaktadır.

 4-6 Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar, Kısıtlamalar ve Kullanılma Nedenleri

 Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir. Kullanılma nedeni:
 raporun hangi koşullarda hazırlandığı, geçerlilik şartlarının ne olduğu, nerelerde hangi
 amaçla kullanılabileceğini ve kullanım sonucu değerlemeyi yapanlar ile değerleme
 şirketinin hak ve mükellefiyetlerini açıklamaktır.

 1-) Mülkün tapusu geçerli ve mülkiyet hakkı pazarlanabilirdir.
 2-) Mülk, üzerindeki alacak ve teminat hakları dikkate alınmadan değerlendirilmiştir.
 3-) Sorumlu bir mülk sahipliği ve yetenekli bir mülk yönetimi varsayılmıştır.
 4-) Başkaları tarafından sağlanan bilgilerin güvenilir olduğu kabül edilmiştir.
 5-) Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır.
 6-) Mülkü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya



                                                                                                                         15

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                                       Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                            Rapor No        : Öİ267


    aşikar olmayan şartları içermediği varsayılmıştır.
7-) Mülkün, Tapu ve Kadastroda kayıtları ile Belediye, Anıtlar Kurulu ve diğer resmi dairelerdeki kayıtları ile
   uygunluk içinde olduğu kabul edilmiştir.
8-) Değerleme raporunda, herhangi bir uygunsuzluğun belirtilmediği, tanımlanmadığı veya dikkate
    alınmadığı durumda, mülkün geçerli tüm imar yasaları ve kullanım yönetmelikleri ile kısıtlamalarına
   uyduğu varsayılmıştır.
9-) Gerekli tüm ruhsat, iskan belgesi, izinler, diğer yasal ve idari belgelerin, resmi ve özel kuruluşlardan, bu
    raporda değer takdirinin dayandırıldığı herhangi bir kullanım için elde edildiği veya edilebileceği
    veya yenilenebileceği varsayılmıştır.
10-) Raporda aksi belirtilmedikçe, arazi üzerindeki yapılandırmaların parsel sınırları içinde kaldığı ve
     herhangi bir tecavüzün olmadığı varsayılmıştır.
11-) Bu raporda aksi beyan edilmedikçe, mülkte var olan veya olmayan tehlikeli maddelerin
    mevcudiyeti, değerleme uzmanı tarafından gözlemlenmemiştir.
Bu değerleme raporu aşağıdaki kısıtlayıcı şartlarla hazırlanmıştır:
1-) Bu raporu veya kopyasını elde bulundurmak, raporun yayın hakkını vermez.
2-) Değerleme uzmanı önceden bir anlaşma sağlanmadığı takdirde, bu değerleme nedeniyle
danışmanlık yapmak, konuyla ilgili ifade vermek veya mahkemede bulunmak zorunda değildir.
3-) Değerleme uzmanının onayı veya rızası olmadan bu rapor içeriğinin tümü veya bir kısmı (özellikle
değere ilişkin sonuçlar, değerleme uzmanının kimliği, bağlı olduğu firma) reklam, halkla ilişkiler, haberler,
satışlar veya diğer medya yoluyla kamuoyuna açıklanıp yayınlanamaz. (Kamuyu aydınlatma
sorumluluğu haricinde)
4-) Rapora dahil edilen geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya işletme tahminleri, güncel
piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz-talep faktörleri, devamlı ve istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır.
Dolayısıyla bu şartlar, gelecekteki ekonomik göstergelere göre değişkenlik gösterebilir.
5) Bu rapor „? İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ?? nin kullanımı için hazırlanmış özel bilgiler bütünü
niteliğinde olup, kopya edilmesi, alıntı yapılması, referans gösterilmesi, kısmen veya tamamen
yayınlanması Ekol Gayrimenkul Değerleme AŞ?nin yazılı iznine tabidir.
6-)Yapı analizi ve depremsellik testlerinin incelemesi değerleme çalışsının dışında bırakılmıştır.


4-7 Gayrimenkulün Değerine Etken Faktörler

4-7–1 Olumlu Faktörler

*Merkezi konumları
*Reklamasyona açık olması
*Ulaşım imkanlarının iyi oluşu
*Kullanışlı imkanlar sunabilecek alan ve ölçülerde olmaları
*2274 ada 395 parsel, 2846 ve 2847 ada 1 parsellerin imar durumu

4-7–2 Olumsuz Faktörler

*397,398 ve 408 no?lu parsellerin imar durumu
* 399 parselin yapılaşmaya uygun olmayan yüz ölçümü ve tevhid şartı

4–8 Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve bu yöntemlerin seçilme
Nedenleri
Bu değerleme raporunda 397,398,408 no?lu parsellerin imar durumları sebebiyle,
somut kriterlere ve Uluslar arası Değerleme Yöntem standartlarına bağlı değerleme
imkanı bulunulamamıştır.



                                                                                                                 16

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                         Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu              Rapor No        : Öİ267


Sebeplerini aşağıda açıkladığımız üzere, değerleme yöntemlerinden Emsal Satışların
Karşılaştırılması Yöntemi, Maliyet Yöntemi, Gelir Yöntemi ve Geliştirme Projesine Dayalı
Değer Belirleme Yöntemi kullanılmamıştır.
Emlak Vergi Beyannamesine esas arsa m2 birim değerinden hareketle değer takdiri
yöntemi benimsenmiştir.

Diğer parsellerin değerlemesinde ise Emsal Satışların Karşılaştırılması Yöntemi ve
Geliştirme Projesine Dayalı Değer Belirleme Yöntemi kullanılmamıştır.

4.8-1 Emsal Satışların Karşılaştırılması Yönteminin Uygulanması,

Emsal Satışların Karşılaştırılması Yöntemi; bir değer göstergesinin, değerlendirilen mülkü
uygun karşılaştırma birimleri uygulayarak ve emsallerin satış fiyatına, karşılaştırma
unsurlarına dayalı düzeltmeler yaparak, yakın zamanda satılan benzer mülklerle
karşılaştırmak suretiyle türetildiği bir prosedür dizisidir. Bölgede yaptığımız araştırmada
aşağıda belirtilen emsallere rastlanmıştır.

-Oto pazarına yakın konumda 821m2 Emsal:1,75 konut imarlı arsa için 1.300.000 TL
istenmektedir. Tel:05306071037
- Taşınmaza göre Belediye tarafında 1190m2 Emsal:1,75 konut imarlı arsa için
1.700.000 TL istenmektedir. Tel:05339380181

-Karlıktepe Mahallesinde 900 m2 net alanlı E:1,75 konut imarlı parsel için 1.500.000 TL
değer istenmektedir. TEL: 05337079849

-Esentepe Mahallesinde 251 m2 alanlı konut imarlı E:1,75 olan arsa için 250.000 TL
değer istenmektedir. TEL: 0216 4732684

Emsal Satışların Karşılaştırılması Yönteminde Yapılan Kabuller
1-Piyasa araştırması sonucu elde edilebilen satış örneklerine ait verilen satış fiyatları
piyasa koşullarına göre makul seviyededir.
2-Karşılaştırılabilir örnekler için kullanılan veriler piyasa araştırmasından bağlanan şifahi
  bilgilere dayanmaktadır.
3-Bölgede emsal gayrimenkuller dikkate alındığında değerleme konusu taşınmazın
değeri aşağıda gösterildiği şekilde hesap ve tespit edilmiştir.




                                                                                                   17

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                                           Rapor Tarihi    : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                                Rapor No         : Öİ267


       Emsal Satışların          Değerleme
       Karşılaştırması             Konusu                   Örnek 1          Örnek 2                    Örnek 3
    Yöntemindeki Veriler          Taşınmaz
Satış Fiyatı                          ?                   1.300.000 TL     1.500.000 TL               1.700.000 TL
Satış Tarihi                     Aralık 2010               Aralık 2011      Aralık 2011                Aralık 2010
Fiyat Düzeltmesi-1                                              0                0                          0
(Enflasyon farkı için TL)
Arsanın Brüt Alanı (m²)             1428                      821              900                        1190
İstenilen m2 Birim Fiyatı                                    1.583            1.666                       1.428
(TL)
Pazarlık sonrası parselin m2                                 1.450            1.500                       1.360
birim fiyatı (TL)
Emsallerin ortalama m2                                                    1.436
birim fiyatı
Fiyat Düzeltmesi-2                                        ~872.000 TL      ~758.000 TL                ~342.000 TL
(Kullanım Alanı
Farkı İçin TL)
Konumu+Diğer                        Orta                       İyi              İyi                        İyi
Özellikler+Çevre Düz.                                        (%10)            (%10)                      (%10)
Teknik Vb
Fiyat Düzeltmesi-3                                        ~-226.000 TL     ~-238.000 TL               ~-204.000 TL
(Diğer Özellikler İçin TL)
Toplam Fiyat Düzeltmesi                                   646.000 TL        520.000 TL                138.000 TL
(TL)
Düzeltilmiş Piyasa                                        1.946.000 TL     2.020.000 TL               1.838.000 TL
Değerleri ( TL )
Düzeltilmiş m2 Piyasa                                        1.362            1.414                       1.287
Değerleri ( TL )
 Direk Kiraların Karşılaştırılması
 Yönteminde Yapılan Kabuller             1-)              Piyasa araştırması sonucu elde edilebilen
                                                          satış örneklerine ait verilen satış fiyatları
                                                          piyasa koşullarına göre makul seviyededir.
                                                  2-)     Karşılaştırılabilir örnekler için kullanılan
                                                          veriler piyasa araştırmasından sağlanan
                                                          şifahi bilgilere dayanmaktadır.
                                                  5-)     Tablodaki değerlere kdv dahil değildir.

Yukarıda piyasa değeri yaklaşımı yöntemi ile yapılan hesaplamada değerleme
konusu taşınmazın m2 piyasa fiyatının 1.287 TL ile 1.414 TL aralığında olacağı
görülmektedir. Bununla beraber, karşılaştırılabilir satış örnekleri için hesaplanan
düzeltilmiş satış değerleri dikkate alınarak değerleme konusu taşınmazın kdv hariç
peşin m2 satış değerinin 1.350 TL olabileceği kanaatine varılmıştır.

Konut imarlı 395 no?lu parselin m2 birim fiyatı 1.350 TL takdir edilirken, Konut+ticaret
imarlı olan 3846 ada 1 parsel ve 3847 ada 1 parsellerin gerek konumları gereksede
imar durumunun getirdiği avantaj nedeni ile %40 daha değerli olduğu kabul edilmiş
ve bu parseller için m2 birim fiyatı 1.900 TL olarak takdir edilmiştir. Konut imarına sahip
olan 399 parselin ise 36 m2 alanlı olması, üzerinde yapı inşa edilmesine engeldir. Bu
nedenle de tevhid şartı bulunmaktadır. Bu parsel için m2 birim fiyatı ise konut imarlı ve
üzerinde yapı inşa edilebilecek alana sahip parseller için belirlenen m2 birim fiyatının
½?si takdir edilmiştir.




                                                                                                                      18

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                      Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu           Rapor No        : Öİ267


Bu tespitlerden hareketle taşınmazların KDV hariç değerleri şu şekilde hesaplanmıştır;
2274 ada 395 parsel,
1.428 m2 x 1.350 TL/m2 =~1.928.000 TL
2274 ada 399 parsel,
36 m2 x 675 TL/m2 =~24.000 TL
2846 ada 1 parsel,
3.320 m2 x 1.900 TL/m2 =~6.308.000 TL
2847 ada 1 parsel,
2.241 m2 x 1.900 TL/m2 =~4.258.000 TL

Kartal Belediyesi Emlak Servisinden alınan bilgilere göre taşınmazların cepheli oldukları
Cadde/Sokak 2011 rayiç bedelleri de göz önünde bulundurularak taşınmazlara
aşağıdaki gibi değer takdir edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazlardan temel eğitim tesisleri alanında kalan ve Ünlü
Sokağa açılan isimsiz sokağa cepheli 397 parsel, orta öğretim tesisleri alanında kalan
ve Ünlü Sokağa cepheli olan 398 parsel ile açık ve kapalı spor tesisleri alanında kalan,
yakacık caddesine cepheli 408 parselin değerlemesinde ise cepheli oldukları
cadde/sokaklar için belirlenmiş 2011 yılı emlak rayiç bedelleri de göz önünde
bulundurularak . Bu durumda parsellerin değerleri şu şekilde hesap edilmiştir.

2274 ada 397 parsel,
3.263 m2 x 375 TL/m2 =~1.225.000 TL
2274 ada 398 parsel,
6.855 m2 x 375 TL/m2 =~2.570.000 TL
2274 ada 408 parsel,
60.184 m2 x 600 TL/m2 =~36.110.000 TL

4.8-2 Maliyet Yöntemi Hakkında Açıklama:

Maliyet Yöntemli Değerleme: Bir yapılandırılmış mülkün, aynısını inşa etme veya yerine
koymanın güncel maliyetine herhangi bir kar veya teşvikin ilave edilmesi, ya da
negatif unsurun düşülmesi ve toplam maliyetten amortismanın düşülmesi sonucu
bulunun yapılandırma maliyet değerine arazi değerinin ilave etmek suretiyle mülkün
toplam değerine ulaşıldığı işlemler dizisidir.
Konumuz Gayrimenkuller üzerinde her hangi bir yapı bulunmadığından bu yöntem
kullanılmamıştır.

4.8-3 Gelir Yöntemli Değerlemenin Uygulanması:
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi; Gelir yöntemli değerlemenin bir türü olup,
Yapılandırmaların bir yıllık gelir beklentisinin piyasadan türetilen bir kapitalizasyon
oranına bölünmesi ile bir değer göstergesine ulaşılması prosedürüdür.




                                                                                                19

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                          Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu               Rapor No        : Öİ267


Kapitalizasyon oranı gayrimenkul çevresinden elde edilen emsal satışlar ve satış
gören gayrimenkulün gelir durumu göz önüne alınarak belirlenir.

Geliri belirleyebilmek için Gayrimenkulün kullanım türü ve bu türdeki kullanımların
gelirlerinin analizi gerekmektedir. Konumuz gayrimenkullerin arsa vasıflı olması nedeni
ile bu yöntem kullanılmamıştır.
4-9 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taşınmazlardan konut ve konut+ticaret imarlı olan parsellerin
değeri 2. Bir yöntem olan proje geliştirme yöntemiyle hesap edilmiştir. Yöntemin
temelinde parseller üzerinde mevcut imar durumlarına uygun bina veya binalar inşa
edip bu yapıları belirli bir sürede pazarlama yatmaktadır. Parsel bazlı yöntemin
uygulaması aşağıda tablolar halinde verilmiştir.

                          Ada No                                      2846
                          Parsel No                                       1
                          Yüzölçümü (m2)                              3320
                          Lejantı                             Konut+Ticaret
                          İnşaat Nizamı                                Blok
                          Taks                                    020-0,40
                          Emsal                                           2
                          Toplam
                          İnşaat Alanı                               6.640
                          Konut Alanı (m)                            5.478
                          Ticari Alan (m2)                           1.162
                          İnşaat m2 Birim Maliyeti (TL)                565
                          Toplam İnşaat Maliyeti
                          (TL)                                   3.750.000
                          Konutun m2
                          Satış Fiyatı (TL)                          2.250
                          Dükkan m2 Satış
                          Fiyatı (TL)                                5.000
                          Satıştan Elde Edilecek
                          Ciro (TL)                            ~18.135.000
                          Tahmini Kar                           ~7.192.000
                          Arsa Değeri (Ciro-Maliyet-Kar) TL     ~7.192.000
                          Arsanın Bugünkü Değeri (TL)            6.617.000
                          Arsa m2 birim fiyatı                       1.993




                                                                                                    20

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                      Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu           Rapor No        : Öİ267




                        Ada No                                     2274
                        Parsel No                                   395
                        Yüzölçümü (m2)                             1428
                        Lejantı                                   Konut
                        İnşaat Nizamı                               Blok
                        Taks                                    020-0,40
                        Emsal                                       1,75
                        Toplam
                        İnşaat Alanı                               2.499

                        İnşaat m2 Birim Maliyeti (TL)                565
                        Toplam İnşaat Maliyeti
                        (TL)                                  ~1.410.000

                        Konutun m2
                        Satış Fiyatı (TL)                          2.250
                        Satıştan Elde Edilecek
                        Ciro (TL)                             ~5.623.000

                        Tahmini Kar                           ~2.106.000

                        Arsa Değeri (Ciro-Maliyet-Kar) TL     ~2.106.000


                        Arsanın Bugünkü Değeri (TL)           ~1.938.000
                        Arsa m2 birim fiyatı                       1.357

Yukarıdaki hesaplamalardan bölgede konut imarlı parselin m2 birim fiyatı 1.350 TL,
konut+ticaret imarlı parselin m2 birim fiyatı ise 1.850 TL olarak hesap edilmiştir.

4-14 Gayrimenkulün ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Gayrimenkulün Tapu Fotokopileri elde edilmiş ve raporumuzun ekinde sunulmuştur.
Gayrimenkulün mülkiyet hakkı tam ve buna bağlı hakların kullanımında sınırlama
bulunmamaktadır.

4-15 En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi; Boş bir arazinin veya yapılandırılmış bir mülkün;
- Fiziksel olarak olası,
- Yasal Olarak Mümkün ,
- Piyasanın uygun bir biçimde desteklediği ,
- Finansal olarak yapılabilir
- En yüksek değerle sonuçlanan makul bir biçimde olası ve yasal kullanımı belirleme
çalışma ve yorumlarının bir bütünüdür.




                                                                                                21

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                       Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu            Rapor No        : Öİ267


2274 ada 397,398 ve 408 no?lu parsellerin plan tadilatı yapılıp konut alanı içerisine
alınması ve sonrasında bu parseller üzerinde sosyal donatılı bir konut sitesi inşa etmek,
diğer parsellerin üzerinde mevcut imara uygun bina inşa etmek en etkin ve verimli
kullanım şekilleridir.

4-16 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile
Ulaşılan Sonuçlar

Yukarıdaki hesaplamalardan bölgede konut imarlı parselin m2 birim fiyatı 1350 TL,
konut+ticaret imarlı parselin m2 birim fiyatı ise 1900 TL civarında olduğu hesap
edilmiştir.

4-17 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme her parsel için ayrı ayrı yapılmıştır.

BÖLÜM 5
5- ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ:


5–1 Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu
Amaçla izlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklanması

Bu değerleme raporunda 397,398,408 no?lu parsellerin imar durumları sebebiyle,
somut kriterlere ve Uluslar arası Değerleme Yöntem standartlarına bağlı değerleme
imkanı bulunulamamıştır.

Sebeplerini açıkladığımız üzere, değerleme yöntemlerinden Emsal Satışların
Karşılaştırılması Yöntemi, Maliyet Yöntemi, Gelir Yöntemi ve Geliştirme Projesine Dayalı
Değer Belirleme Yöntemi kullanılmamıştır. Bu parseller için Emlak Vergi
Beyannamesine esas arsa m2 birim değerinden hareketle değer takdiri yöntemi
benimsenmiştir. Buna göre parsellerin değeri şu şekilde hesap edilmiştir;
2274 ada 397 parsel,
3.263 m2 x 375 TL/m2 =~1.225.000 TL
2274 ada 398 parsel,
6.855 m2 x 375 TL/m2 =~2.570.000 TL
2274 ada 408 parsel,
60.184 m2 x 600 TL/m2 =~36.110.000 TL

Diğer parsellerin değerlemesinde ise Emsal Satışların Karşılaştırılması Yöntemi ve
Geliştirme Projesine Dayalı Değer Belirleme Yöntemi kullanılmıştır. İki yöntemin
uzlaştırılması sonucunda bölgede konut+ticaret imarlı cadde cepheli parsellerin m2
fiyatı 1.900 TL, konut imarlı parsellerin ise 1.350 TL olarak takdir edilmiştir.




                                                                                                 22

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                                      Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                           Rapor No        : Öİ267


5–2 Asgari Bilgilerden Raporda Yer Almayanlar ve Gerekçeleri

Ulaşılan bilgilerin tamamı rapora aktarılmış olup raporda talebe bağlı olarak yer
verilmeyen herhangi bir bilgi mevcut değildir.

5–3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması
gereken izin ve Belgelerin tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığını Hakkında
Görüş
Eksik belge bulunmamaktadır.

5-4 Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule
Bağlı Hak ve Faydaların, GYO Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı
Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

GYO portföyüne alınmalarında sakınca olmadığı kanaatindeyiz.

BÖLÜM 6
6- SONUÇ


6-1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu raporda bulunan veriler, gayrimenkulün bulunduğu mahale gidilerek yapılan
çalışmalar sonucu elde edilmiştir. Bu verilerden hareketle yapılan analizler, uygulanan
değerleme metotları ve takdir usulü doğrudur ve Profesyonel Değerleme Mesleği
İlkeleri ile bağdaşık ve Şirketimiz İlke ve Vizyonuna uygun olarak yapılmıştır.

Bu rapor ; değerlemeyi yapan kişinin ve şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel
analizleri ve fikirleri sonucudur.

6-2 Nihai Değer Takdiri

Rapor tarihi olan 20.12.2011 tarihi itibariyle, raporumuzun içeriğinde yer alan
varsayımların kabulü şartı ile yapılan hesaplama ve takdirlerimiz sonucunda;
Değerleme konusu taşınmazlar için takdir edilen pazar değerleri aşağıda verilmiştir.


  Pafta                                       KDV Hariç Değeri                         KDV Dahil Değeri
               Ada No        Prsel No                                  KDV (TL)
   No                                              (TL)                                     (TL)
     53          2274            395                       1.928.000        347.040                 2.275.040
     53          2274            397                       1.225.000        220.500                 1.445.500
     53          2274            398                       2.570.000        462.600                 3.032.600
     53          2274            399                          24.000          4.320                    28.320
     53          2274            408                      36.110.000      6.499.800                42.609.800
     53          2846             1                        6.308.000      1.135.440                 7.443.440
     53          2847             1                        4.258.000        766.440                 5.024.440
                            TOPLAM                        52.423.000      9.436.140                61.859.140



                                                                                                                23

Ekol Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık AŞ                                Rapor Tarihi   : 20.12.2011
İŞ GYO A.Ş.- İst Kartal da 7 Adet Arsa Değerleme Raporu                     Rapor No        : Öİ267


Hesap ve Takdir edilen toplam değerler de aşağıda sunulmuştur.

KDV Hariç Toplam Değer : 52.423.000 TL (Elliikimilyondörtyüzyirmiüçbintürklirası)
KDV Toplam Değeri       : 9.436.140 TL (Dokuzmilyondörtyüzotuzaltıbinyüzkırktürklirası)
KDV Dahil Toplam Değer : 61.859.140 TL (Altmışbirmilyonsekizyüzellidokuzbinyüzkırktürklirası)

Not: KDV Hariç Değer : 52.423.000-TL / 1,9012-TL = ~ 27.574.000-USD


Sigorta Değeri            : Arsa olduğu için belirlenmemiştir.

Raporumuzu bilgi ve incelemelerinize sunarız.

Saygılarımızla,

      Değerlemeyi Yapan                          Değerlemeyi Kontrol Eden
     Cüneyt ÖZRİFAİOĞLU                              A.Ozan FİRUZBAY
  Sorumlu Değerleme Uzmanı                      Sorumlu Değerleme Uzmanı
     SPK Lisans No:400131                          SPK Lisans No:400209




                          Şirket Kaşe ve İmzası




EKLER


     ?    Kroki, Fotoğraf, grafik …Vb belgeler
     ?    Tapu Belgeleri
     ?    Değerlemeyi Yapanın Özgeçmişi
     ?    Sorumlu Değerleme Uzmanının Özgeçmişi
     ?    Lisans Belgeleri,




                                                                                                          24


Haberin orjinal hali ve eklerine aşağıdaki linklerden ulaşabilirsiniz:
http://www.kap.gov.tr/yay/Bildirim/Bildirim.aspx?id=181561
http://www.kap.gov.tr/yay/Bildirim/DosyaIndir.aspx?tip=bildirimek&id=62458&bildirimid=181561